اوراق امتیاز تسهیلات مسکن که به اختصار آن را اوراق تسه هم می‌گویند، راهی است برای دریافت وام خرید مسکن، بدون سپرده‌گذاری و انتظار برای دریافت این وام. اوراق امتیاز تسهیلات مسکن، به صورت اوراق بهادار توسط بانک مسکن در فرابورس عرضه می‌شود.
حال سوال این است که مبلغ وام اوراق مسکن چقدر است؟ چطور می‌توان این اوراق را خریداری کرد، هزینه آن چقدر است؟ شرایط استفاده از آن چیست؟ سود وامی که با اوراق خریداری می‌شود چقدر است؟ مبلغ هر قسط آن چه مقدار است و در کل، آیا خرید اوراق امتیاز تسهیلات مسکن به‌صرفه است؟
در این مقاله به تمام این سوالات پاسخ می‌دهیم، بنابراین اگر قصد دارید خانه بخرید یا نیت دارید با خرید اوراق، بدون سپرده‌گذاری و انتظار، به سرعت وام مسکن دریافت کنید، حتما این مقاله را تا انتها مطالعه کنید.
شرایط وام اوراق مسکن چیست؟
برای دریافت وام اوراق مسکن باید حداقل ۱۸ سال تمام داشته باشید. همچنین سن ملک شما نباید بیشتر از ۲۵ سال باشد. البته اگر سن ملک بین ۲۵ تا ۳۰ سال هم باشد، وام به شما تعلق می‌گیرید، اما مبلغ آن یک پله پایین‌تر خواهد بود (در بخش بعد توضیح داده شده است).
دقت کنید که روش محاسبه سن ملک بسیار مهم است. سن ملک صرفا از تاریخ صدور جواز ساخت محاسبه می‌شود. بنابراین پیش از اقدام برای دریافت وام اوراق مسکن، حتما سن ملک را بر اساس تاریخ صدور جواز ساخت، بررسی کنید.
همچنین میزان وام پرداختی، نباید بیش از ۸۰ درصد ارزش کل ملک باشد. البته با توجه به نرخ تورم و رشد افسار گسیخته قیمت ملک در سال‌های اخیر، می‌توانید از این مورد به راحتی عبور کنید. زیرا قیمت ملک در این سال‌ها چنان بالا رفته که بعید است ملکی با شرایط یاد شده پیدا کنید که مبلغ وام، بیش از ۸۰ درصد قیمت آن را پوشش دهد.
بر اساس قانون حمایت از خانواده و جوانی جمعیت، سقف وام مسکن به ازای هر فرزند زیر ۲۰ سال، ۲۵ درصد افزایش می‌یابد. این افزایش صرفا تا ۴ فرزند اعمال می‌شود. به عبارت دیگر، به واسطه این قانون، سقف وام مسکن می‌تواند بر اساس تعداد فرزندان، ۱۰۰ درصد افزایش یابد.
از شرایط دیگر این است که پس از خرید اوراق، حداکثر ۲ سال فرصت دارید از این وام استفاده کنید. در غیر اینصورت فرصت شما سوخته و مبلغی که بابت خرید اوراق تسه پرداخت کرده‌اید به شما بازگردانده نمی‌شود.
در نتیجه در زمان خرید اوراق، به مدت زمان باقی مانده از اعتبار آن دقت کنید. اگر می‌خواهید به سرعت از وام اوراق استفاده کرده و خانه بخرید، می‌توانید اوراقی که زمان کمتری دارند (. طبیعتا قیمت پایین‌تری دارند) را خریداری کنید.
میزان و مبلغ وام اوراق مسکن چقدر است؟
۲ عامل در تعیین مبلغ وام اوراق مسکن موثر است. اولین عامل شهری است که قصد دارید ملک مورد نظر را در آن خریداری کنید و دیگری سن بنایی که قصد خرید آن را دارید. در حال حاضر (اواخر سال ۱۴۰۲) مبلغ این وام برای خانه‌هایی که سن بنای آن‌ها بیش از ۲۵ سال نیست، به شرح زیر است:
- در تهران برای زوجین ۸۰۰ میلیون تومان و برای مجردها (وام مسکن انفرادی) ۴۰۰ میلیون تومان
- در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر برای زوجین ۶۴۰ میلیون تومان و برای مجردها ۳۲۰ میلیون تومان
- در سایر شهرها برای زوجین ۴۸۰ میلیون تومان و برای مجردها ۲۴۰ میلیون تومان
حال اگر سن ملکی که قصد خرید آن را دارید بین ۲۵ تا ۳۰ سال باشد، مبلغ وام به این ترتیب تغییر می‌کند:
- در تهران برای زوجین ۶۴۰ میلیون تومان و برای مجردها (وام مسکن انفرادی) ۳۲۰ میلیون تومان
- در شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر برای زوجین ۴۸۰ میلیون تومان و برای مجردها ۲۴۰ میلیون تومان
- در سایر شهرها برای زوجین ۳۲۰ میلیون تومان و برای مجردها ۱۶۰ میلیون تومان
قیمت و هزینه وام اوراق مسکن
برای دریافت فوری وام مسکن از طریق اوراق، باید هزینه کنید. در واقع افرادی که در بانک سپرده‌گذاری کرده‌اند و وام مسکن به آن‌ها تعلق گرفته اما نمی‌توانند از آن استفاده کنند، وام خود را از طریق فرابورس عرضه کرده و شما با خرید اوراق تسه یا همان اوراق تسهیلات مسکن، می‌توانید از وام این افراد استفاده کنید.
قیمت اوراق تسهیلات مسکن، عدد ثابت و از پیش تعیین شده‌ای ندارد. قیمت این اوراق بر اساس عرضه و تقاضا مشخص شده و از طریق سایت بورس به نشانی https://tsetmc.com قابل مشاهده است. برای پیدا کردن اطلاعات مربوط به این اوراق، پس از ورود به سایت، کافی است عبارت «تسه» را از طریق آیکن ذره‌بینی که در نوار ابزار سایت موجود است جست‌وجو کنید.
در حال حاضر (اواخر سال ۱۴۰۲) قیمت هر برگ اوراق تسهیلات مسکن سال ۱۴۰۰ (تسه ۱۴۰۰) تقریبا بین ۱۴۵ هزار تومان تا ۱۵۰ هزار تومان معامله می‌شود. اما جدا از مبلغی که برای هر برگه از اوراق پرداخت می‌کنید، همواره هر برگه از این اوراق، معادل ۵۰۰ هزار تومان از وام مسکن محاسبه می‌شود.
به عبارت دیگر، اگر زوجی ساکن تهران هستید و می‌خواهید وام ۸۰۰ میلیونی اوراق دریافت کنید، باید ۱۶۰۰ برگه خریداری کنید. اگر قیمت خرید هر برگه از این اوراق را ۱۴۵ هزار تومان فرض کنیم، هزینه خرید اوراق تسهیلات مسکن در این حالت معادل ۲۳۲ میلیون تومان می‌شود.
بنابراین با توجه به هزینه‌های که خرید اوراق برای شما دارد، در عمل می‌توانید روی حدودا ۵۷۰ میلیون تومان از یک وام ۸۰۰ میلیون تومان حساب باز کنید. توجه به این نکته از این جهت اهمیت دارد که هنگام محاسبه قدرت خرید، روی ۸۰۰ میلیون تومان حساب باز نکنید. بلکه هوشیار باشید که دریافت وام، در حد ۵۷۰ میلیون تومان قدرت خرید شما را افزایش می‌دهد.
سود، مدت بازپرداخت و اقساط وام اوراق مسکن چقدر است؟
سود وام اوراق مسکن ۲۲.۵ درصد و مدت بازپرداخت آن ۱۲ سال (۱۴۴ ماه) است. اقساط وام اوراق مسکن به ۲ شیوه عادی و پلکانی قابل پرداخت است. در شیوه عادی، مبلغ هر قسط شما به این ترتیب است:
- زوجین تهرانی (وام ۸۰۰ میلیونی مسکن): هر قسط ۱۶ میلیون ۱۱۰ هزار تومان
- مجردهای تهرانی (وام ۴۰۰ میلیونی): هر قسط ۸ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان
- زوجین ساکن شهرهای بالا ۲۰۰ هزار نفر جمعیت: هر قسط ۱۲ میلیون و ۸۹۰ هزار تومان
- مجردهای ساکن شهرهای بالای ۲۰۰ هزار نفر جمعیت: ۶ میلیون و ۴۴۰ هزار تومان
- زوجین ساکن سایر شهرها: ۹ میلیون و ۶۷۰ هزار تومان
- مجردهای ساکن سایر شهرها: ۴ میلیون و ۸۳۰ هزار تومان
اگر بخواهید از روش پلکانی برای پرداخت اقساط وام اوراق مسکن استفاده کنید، می‌توانید افزایش پله‌های اقساط به صورت سالانه را تعیین کنید. این پله‌ها می‌تواند به صورت ۳، ۵ یا ۹ درصدی افزایش یابد. یعنی شما به عنوان وام‌گیرنده، می‌توانید درخواست کنید که اقساط شما از سال اول رقم کمتری تعیین شود، در عوض هر سال ۳ یا ۵ یا ۹ درصد به میزان پرداختی شما اضافه شود.
مثلا اگر زوجی تهرانی بخواهند وام ۸۰۰ میلیونی اوراق مسکن دریافت کنند و اگر مدل پلکانی با افزایش سالانه ۳ درصدی را انتخاب نمایند، مبلغ هر قسط آن‌ها در سال اول به جای ۱۶ میلیون و ۱۱۰ هزار تومان چیزی در حدود ۱۴ میلیون و ۶۰۰ هزار تومان می‌شود.
اگر افزایش سالانه مبلغ هر قسط را ۵ درصد در نظر بگیرند، مبلغ هر قسط در سال اول چیزی در حدود ۱۳ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان می‌شود.در این روش پرداخت قسط شما در سال‌های اول سبک‌تر شده اما در سال‌های پایانی مبلغی که پرداخت می‌کنید بسیار بیشتر می‌شود.
اگر میخوای از رشد قیمت ملک جا نمونی، همین الان شماره‌ت رو وارد کن! تا فرصت‌های سرمایه گذاری با سود بالا و ریسک کم رو بهت معرفی کنیم.
آیا شیوه پرداخت پلکانی برای اقساط وام اوراق مسکن مناسب است؟
در شیوه پلکانی فشار ابتدایی پرداخت قسط کم می‌شود. اینکه این میزان کاهش فشار برای شما راهگشا هست یا خیر، به میزان درآمد و هزینه‌های شما مرتبط است. بنابراین نمی‌توان در خصوص آن نظر قاطعی داد.
اما نکته مهم، میزان افزایش مبلغ قسط در سال‌های انتهایی است. مثل اگر میزان افزایش سالانه قسط را در شیوه پلکانی، ۹ درصد در نظر بگیرید، یک زوج تهران که وام ۸۰۰ میلیون دریافت کرده‌اند، در سال اول به جای حدود ۱۶ میلیون تومان، ۱۲ میلیون تومان وام پرداخت می‌کنند، اما در سال آخر باید حدود ۳۰ میلیون ۷۰۰ هزار تومان پرداخت کنند.
اینجا ۲ نکته قابل تامل مطرح می‌شود. یکی اینکه زوجی که می‌توانند ۱۲ میلیون تومان قسط پرداخت کنند، احتمالا توان پرداخت ۱۶ میلیون تومان را هم دارند، هر چند با فشار زیاد و به سختی. نکته دوم این است که بسیاری از مردم ترجیح می‌دهند به روش غیر پلکانی عمل کرده و سال‌های اول فشار بیشتری را تحمل کنند، اما از سال دوم یا حداکثر سوم، به خاطر میزان تورم و افزایش حقوق متناسب با تورم، این فشار کمتر شود.
همین دلایل باعث شده تا شاهد این باشیم که استقبال از شیوه پلکانی پرداخت اقساط وام اوراق مسکن، به شدت کمتر از شیوه عادی و غیر پلکانی باشد.
تا این بخش از نوشته، با شرایط دریافت وام اوراق مسکن، قیمت و هزینه‌های آن، میزان سود، مدت بازپرداخت و روش‌های بازپرداخت این وام آشنا شدید. احتمالا سوالی که برای شما مطرح می‌شوید این است که آیا گرفتن این وام، با توجه به هزینه زیاد و اقساط سنگین آن، آیا به صرفه است؟ در ادامه به این سوال پاسخ می‌دهیم.
آیا گرفتن وام اوراق مسکن به صرفه است؟
قطعا شرایط وام اوراق مسکن، شرایط ایده‌آل و حتی مطلوبی نیست. بنابراین پیش از اقدام به گرفتن این وام، باید شرایط خود را بسنجید و سپس اقدام کنید. اما بحث به صرفه بودن یا نبودن گرفتن این وام را باید متناسب با شرایط اقتصادی و تورمی که وجود دارد مورد بررسی قرار دهیم.
ابتدا نکاتی را می‌گوییم که پیش از اقدام به وام، باید به آن‌ها توجه کنید، زیرا ممکن است روی تصمیم شما اثر بگذارد.
عوامل مهم در تصمیم‌گیری برای گرفتن وام مسکن
گرفتن این وام برای خیلی‌ها در ابتدا بسیار جذاب است. اما برخی از این افراد پس از بررسی شرایط آن و پی بردن به قیمت اوراق و مبلغ اقساط آن، دچار تردید می‌شوند. اگر شما هم جزو کسانی هستید که می‌خواهید برای گرفتن یا نگرفتن وام اوراق تصمیم‌گیری کنید، باید به این نکات توجه کنید.
- زمانی باید برای گرفتن وام اوراق مسکن اقدام کنید که بخش عمده پول لازم برای خرید ملک را داشته باشید
- برای پرداخت اقساط وام، باید درآمد مکفی داشته باشید. در حدی که بتوانید از عهده اقساط، هزینه‌های متداول زندگی و برخی از هزینه‌های پیش‌بینی نشده برآیید.
- با توجه به ۲ نکته بالا، حقیقت این است که این وام برای اقشار متوسط رو به بالای جامعه مناسب است و دردی از اقشار ضعیف‌تر دوا نمی‌کند.
بالاخره گرفتن وام اوراق به صرفه است؟
در ادامه با در نظر گرفتن نکات بالا، به صرفه بودن یا نبودن وام اوراق مسکن را بررسی می‌کنیم:
- هر چند سود وام اوراق بالاست، اما باید به این حقیقت توجه کنیم که سود این وام تقریبا نصف تورم است. بنابراین با گرفتن این وام، کمتر از تورم عقب می‌افتید و در صورت نگرفتن آن، تورم فشار بیشتری به شما وارد کرده و هر سال ممکن است شانس خانه‌دار شدن شما کمتر شود.
- مدت بازپرداخت وام اوراق مسکن ۱۲ سال است. در این مدت اگر به یک دوره رونق بازار املاک برسیم (که احتمال این مسئله اصلا دور از ذهن نیست)، با یک پرشی قیمتی به شدت چشمگیر روبرو خواهیم شد. این به معنای عقب افتادن شدید شما از بازار است. بنابراین با گرفتن این وام، می‌توانید از خطر پرش قیمتی مسکن به واسطه دوره رونق در امان بمانید.
در نهایت می‌توانیم به این نکته اشاره کنیم که گرفتن وام اوراق در شرایط اقتصادی فعلی تنها زمانی به صرفه نیست که شما بتوانید با پول خود کار کنید و سودی بیش از نرخ تورم بدست آورید. در این صورت می‌توانید به واسطه اینکه با پول خود از تورم جلوتر حرکت می‌کنید، قید گرفتن وام اوراق مسکن را بزنید.
قطعه برای بسیاری از مردم گرفتن وام اوراق امکان‌پذیر نیست. در این شرایط این سوال مطرح می‌شود که برای این افراد، راه چاره چیست؟ در ادامه به این موضوع می‌پردازیم.
راه حل جایگزین وام اوراق مسکن چیست؟
اجازه دهید به صورت مختصر و مفید، ببینیم وام اوراق مسکن از چه جهت به شما در خانه دار شدن کمک می‌کند؟ پس از این بررسی می‌توانیم راه حل جایگزین را معرفی و بررسی کنیم.
وام اوراق مسکن در قدم اول قدرت خرید شما را افزایش می‌دهد. یعنی در شرایطی که شما پول قابل توجهی دارید، اما پول شما به اندازه خرید خانه مورد نظر نیست، این وام قدرت خرید شما را برای خرید خانه به حد مناسب می‌رساند.
در قدم دوم، گرفتن این وام به شما کمک می‌کند از تورم شدید (در حد ۴۵ درصد) عقب نمانید. در واقع گرفتن این وام باعث می‌شود، پیش از اینکه شدت تورم شما را به طور کامل از امکان خانه دار شدن ناامید کند، خانه بخرید.
حال اگر شما نمی‌توانید از عهده اقساط وام اوراق مسکن برآیید، یا حتی با وام اوراق، قدرت خرید شما به حدی نمی‌رسد که بتوانید خانه بخرید، می‌توانید با استفاده از پلتفرم آکومتر، سرمایه‌ای را که دارید از طریق خرید متری ملک وارد بازار املاک کنید تا تورم شدید این بازار جا نمانید.
در پلتفرم آکومتر، شما می‌توانید با مبالغ اندک، به صورت متری خانه بخرید. تمامی املاکی که در این پلتفرم عرضه شده‌اند، توسط کارشناسان خبره آکومتر مورد بررسی قرار گرفته‌اند. بنابراین شما می‌توانید با خیال آسوده از مسائل حقوقی و قیمت واقعی این املاک، پول خود را از طریق آکومتر وارد بازار املاک کنید تا از این باز عقب نمانید.
