برای سرمایه گذاری موفق در بازار املاک، باید ابتدا نوع ملک و روش سرمایه گذاری در آن را متناسب با اهداف و توقع خود از سرمایه گذاری انتخاب کنید. سپس باید با انجام تحقیقات، بودجه مناسب را تعیین کرده و ملک مورد نظر خود را انتخاب کنید. در ادامه باید با بررسی اسناد از سلامت ملک اطمینان حاصل کرده و یک قرارداد حقوقی مطمئن تنظیم کنید.
در این مقاله تمامی این مراحل را در قالب آموزش سرمایه گذاری در ملک توضیح می‌دهیم. همچنین نکاتی که باید در مسیر سرمایه گذاری در ملک به آن‌ها توجه کنید را مرور کرده و در نهایت بهترین ملک و روش سرمایه گذاری را با توجه به پارامترهای مختلف معرفی می‌کنیم.
انواع ملک برای سرمایه گذاری
انواع ملک‌هایی که می‌توانید برای سرمایه گذاری انتخاب کنید، شامل گزینه‌های زیر می‌شوند.
- مسکونی
- تجاری
- زمین
برای ملک‌های مسکونی و زمین همواره تقاضا وجود دارد. هر چند با کاهش رشد جمعیت، در سال‌های پیش رو جمعیت جوان به نسبت دهه‌های قبل کمتر شده و به تبع آن تقاضا برای مسکن کاهش یافته، اما خرید و فروش و نیاز به مسکن همواره وجود داشته و معاملات در این بازار همچنان جریان خواهد داشت.
زمین به عنوان یک دارایی محدود، روزبه‌روز عرضه آن کاهش یافته اما تقاضا همچنان بسیار بالا است. بنابراین زمین نیز گزینه‌ای ارزشمند برای سرمایه گذاری به حساب می‌آید.
اما ماجرا برای ملک‌های تجاری کاملا متفاوت است. از یک سو کاهش تقاضا به واسطه خرید اینترنتی و افزایش استفاده از سایت‌ها و شبکه‌های اجتماعی کاهش یافته است. از سوی دیگر، با کاهش رونق اقتصادی در ایران در چند دهه گذشته، سودآوری کسب‌وکارها کاهش یافته و در نتیجه تقاضا برای ملک تجاری و مغازه کاهش یافته است.
بنابراین از بین ۳ نوع ملک یاد شده برای سرمایه گذاری، خرید ملک تجاری توصیه نمی‌شود. مگر در نقاطی که بورس بوده، پاخور بالایی داشته و درآمد مناسبی از آن ملک حاصل می‌شود. با توجه به این توضیحات در ادامه انواع روش‌های سرمایه گذاری روی ملک‌های مختلف را مرور می‌کنیم.
انواع روش های سرمایه گذاری در ملک
روش‌های مختلف سرمایه گذاری در ملک به همراه مدت زمان بازدهی و سود سرمایه گذاری ملک را می‌توانید در زیر مشاهده کنید.
- خرید و نگهداری (بلند مدت)
- خرید و فروش (کوتاه مدت)
- ساخت و ساز (میان مدت تا بلند مدت)
- پیش خرید (میان مدت تا بلند مدت)
- بازسازی (کوتاه مدت تا میان مدت)
- خرید و ایجاد ارزش افزوده (میان مدت تا بلند مدت)
در ادامه نکات مربوط به هر کدام از این روش‌ها را توضیح می‌دهیم.
سرمایه گذاری در ملک به روش خرید و نگهداری (بلندمدت)
سرمایه گذاری به روش «خرید و نگهداری» برای انواع ملک کارایی دارد. شما می‌توانید ملک مسکونی را خریداری کرده و از درآمد اجاره آن در کنار رشد قیمت ملک بهره‌مند شوید. البته این ساده‌ترین راه کسب سود از این روش سرمایه گذاری است.
شما بیشترین سود را از روش «خرید و نگهداری» زمانی بدست می‌آورید که خرید خود را در مناطق با پتانسیل رشد بالا انجام دهید. به عنوان ۳ نمونه از این موارد می‌توانید به گزینه‌های زیر توجه کنید.
- زمین‌های ذخیره شهری
- زمین‌های خارج از بافت روستایی
- خانه‌های مسکن مهر
زمین‌های ذخیره شهری پیش از اینکه به واسطه طرح تفصیلی، وارد بافت شهری شوند، قیمت کمی دارند. اما پس از ورود به بافت، قیمت چندین برابر می‌شود.
زمین‌های خارج از بافت روستایی نیز در صورتی که به واسطه طرح هادی، وارد بافت شوند، قیمت چندین برابر می‌شود.
در مورد مسکن مهر نیز شرایطی فراهم شد تا بخشی از مردم به واسطه تسهیلات دولتی خرید مسکن، بتوانند خانه‌دار شوند. همین مسئله سبب شد تقاضا به مرور از سال ۱۳۸۶ تقاضا برای مسکن مهر ایجاد شود.
این تقاضا در اوایل دهه ۹۰ شمسی شدت گرفت و رشد آن تقریبا در سال ۱۳۹۷ به اوج خود رسید. هر چند سرمایه گذاری در مسکن مهر دیگر جذابیت سال‌های قبل را ندارد، اما نمونه‌ای برای بررسی اثر حجم تقاضا و پتانسیل رشد در سودآوری سرمایه گذاری است.
از جمله نکات مهم در روش خرید و نگهداری این است که پس از خرید ملک، برای رسیدن به سود نیازمند تخصص خاصی نیست. اما برای سرمایه گذاری شناسایی فرصت‌های مناسب دشوار است. نکته دیگر این است که در این روش باید نگاه بلندمدت (حداقل ۳ تا ۵ ساله) داشته باشید.
پیشنهاد می‌کنیم این مطلب هم بخوانید : برای سرمایه گذاری کجا ملک بخریم
سرمایه گذاری در مسکن با خرید و فروش کوتاه‌مدت
خرید و فروش در کوتاه‌مدت صرفا زمانی امکان پذیر است که تقاضای بالا در بازار وجود دارد. بنابراین نمی‌توانید همیشه از این روش استفاده کنید. زمان مناسب برای سرمایه گذاری در آپارتمان با خرید و فروش کوتاه‌مدت، دوره رونق بازار مسکن است.
بنابراین برای استفاده از این روش باید دوره‌های بازار مسکن را به خوبی بشناسید و علاوه بر این باید بتوانید شروع دوره رونق را شناسایی کنید.
به واسطه قوانین جدید، با خرید و فروش خانه در کوتاه‌مدت، بخش عمده سود شما باید به عنوان مالیات به دولت پرداخته شود. در نتیجه شاید این روش با قوانین مالیاتی جدید، سودآوری جذابی نداشته باشد.
سرمایه گذاری در ملک با ساخت و ساز (میان مدت تا بلندمدت)
برای گرفتن بهترین نتیجه از ساخت و ساز، بهتر است شروع ساخت اواخر دوره رکود باشد و تا اوایل دوره رونق به انتها برسد. به این ترتیب پس از اتمام ساخت، بازار وارد دوره رونق شده و سود بیشتری بدست می‌آورید.
البته ساخت و ساز در دوره رکود هم می‌تواند سودآور باشد. در دوره رکود برای کسب سود از ساخت و ساز باید به یکی از ۲ روش زیر عمل کنید:
- روش اول: ساخت و ساز در مناطق پرتقاضا
- روش دوم: ساخت و ساز متناسب با تقاضا در دوران رکود
در روش اول باید به سراغ مناطق پرتقاضا در دوره رکود بروید. از جمله این مناطق می‌تواند به نواحی شمالی کشور اشاره کرد. در روش دوم نیز باید به سراغ ساخت واحدهایی با متراژ کوچک بروید. زیرا در دوره رکود قدرت خرید مردم کاهش یافته و تقاضا برای واحدهای با متراژ کوچک افزایش می‌یابد.
یکی از نکات مهم در خصوص این روش این است که می‌توانید برای افزایش سود، تلاش کنید زمان ساخت را کاهش دهید. نکته دیگر این است که در این روش باید در زمینه ساخت، دانش و تخصص کافی داشته باشید. همچنین باید با دید حداقل میان‌مدت یا بلندمدت وارد کار ساخت شوید.
سرمایه گذاری در خانه به روش پیش خرید (میان مدت تا بلند مدت)
بهترین زمان برای سرمایه گذاری در خانه به روش پیش خرید، اواخر دوران رکود است. زیرا اگر کار ساخت در اوایل دوره رونق تمام شود، شما می‌توانید ملکی که پیش خرید کرده‌اید را به سرعت بفروشید. سود پیش خرید، اگر از ابتدای پروژه وارد آن شده باشید، مشابه سود ساخت و ساز است.
برای اینکه تجربه سودآوری در پیش خرید داشته باشید، باید به موارد زیر دقت کنید.
- شفافیت قرارداد پیش خرید
- انتخاب سازنده معتبر با رزومه قوی
قرارداد پیش خرید باید حتما در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. اگر قرارداد شما در هیچ جایی ثبت نشده باشد، به راحتی زمینه فروش یک واحد به چندین نفر فراهم می‌شود.
مدت زمان رسیدن به سودآوری در این روش، مشابه ساخت و ساز است. بنابراین برای ورود به این روش، باید رویکرد میان‌مدت یا بلندمدت داشته باشید.
از نکات مثبت این روش این است که در مقایسه با سایر روش‌ها نیازمند سرمایه کمتری است. البته به هر حال تامین پول مورد نیاز برای این روش نیز برای بسیاری از مردم سنگین است.
سرمایه گذاری در ملک به روش بازسازی (کوتاه‌مدت تا میان‌مدت)
بیشترین تقاضا برای خرید خانه‌های بازسازی شده، در دوره رکود وجود دارد در نتیجه بیشترین سودآوری آن در این دوره است. زیرا در این دوره مردم قدرت خرید ملک‌های نوساز را ندارند، در نتیجه بخشی از این نیاز، به سمت خرید خانه‌های بازسازی شده حرکت می‌کند.
برای اینکه بتوانید در بازسازی موفق عمل کنید، نیازمند دانش ساخت، تیم مناسب برای بازسازی و تجربه در این زمینه هستید. البته برای اینکه سود شما در بازسازی به حد مطلوبی برسد، باید مناطقی را پیدا کنید که اکثر خانه‌های آنجا قدیمی‌ساز بوده، عرضه خانه نوساز در آن بسیار کم باشد و تقاضا برای خانه نوساز یا بازسازی شده زیاد باشد.
خرید و ایجاد ارزش افزوده (میان‌مدت تا بلندمدت)
مدل خرید و ایجاد ارزش افزوده را می‌توانید برای ملک‌های مختلفی مورد استفاده قرار دهید. یکی از نمونه‌های استفاده از این روش، تغییر کاربری ملک است.
البته در این روش ملک مورد نظر هر چه بیشتر خام باشد، سود شما بیشتر می‌شود. زیرا دست شما برای ایجاد ارزش افزوده روی آن بیشتر باز است. چند مورد از روش‌های و موارد خرید و ایجاد ارزش افزوده را می‌توانید در ادامه مشاهده کنید.
- تغییر کاربری زمین
- دریافت جواز ساخت برای ملک
- انجام اقداماتی مثل دیوارکشی، محوطه سازی و…
- راه‌اندازی کشاورزی، کشت محصول و ایجاد درآمد از آن
برای استفاده از این روش، هم به تجربه و تخصص بالا نیاز دارید، هم به سرمایه بیشتر از سایر روش‌ها نیازمند هستید.
اگر نمیدونی سرمایه گذاری رو از کجا شروع کنی و میخوای فرصت‌های با ریسک کم و سود بالا رو پیدا کنی، همین الان شماره‌ت رو وارد کن!
مراحل سرمایه گذاری در ملک
مراحل سرمایه گذاری در ملک به ترتیب زیر است.
- تعیین اهداف
- تحقیقات بازار
- تعیین بودجه
- انتخاب ملک
- بررسی سلامت حقوقی ملک
- انجام معامله
در گام اول باید متناسب با توقعات خود از سرمایه گذاری دارد و همچنین با توجه به بلندمدت یا کوتاه‌مدت بودن بازه مورد نظر برای سرمایه گذاری، نوع ملک و روش سرمایه گذاری مطلوب خود را انتخاب کنید.
در گام بعد باید تحقیقات بازار را شروع کنید. دقت کنید که در این مرحله هرگز به شنیده‌ها اکتفا نکنید. می‌توانید تحقیقات خود را از سایت‌های آگهی ملک آغاز کنید، اما هیچگاه به اطلاعات این سایت‌ها اعتماد کامل نداشته باشید. اطلاعات موثق را باید از تحقیقات میدانی بدست آورید.
پس از تحقیقات میدانی، می‌توانید بودجه لازم را تعیین کنید. در تعیین بودجه باید مواردی مثل کمیسیون املاک، مالیات انتقال سند و سایر هزینه‌های جانبی احتمالی را در نظر بگیرید. در گام بعدی می‌توانید چند ملک را به عنوان گزینه‌های احتمالی نامزد کنید.
در مرحله بعدی باید سلامت حقوقی این گزینه‌ها را بررسی کنید. توجه داشته باشید که در این مرحله نباید به صحبت‌ها استناد کنید. برای بررسی سلامت حقوقی ملک، فقط و فقط باید به اسناد معتبر و استعلام از مراجع ذی‌صلاح اعتماد کنید.
در نهایت در صورتی که از سلامت حقوقی ملک اطمینان حاصل کردید، باید معامله را با عقد قرارداد حقوقی دقیق و شفاف نهایی کنید. البته نباید پیگیری‌های مرتبط با قرارداد، پرداخت‌ها و تعهدات طرفین معامله را فراموش کنید.
نکات سرمایه گذاری در ملک
سعی کنید در سرمایه گذاری ملک، از عملکرد احساسی پرهیز کرده و بر اساس شنیده‌ها تصمیم‌گیری نکنید. شما می‌توانید اطلاعات خود را از منابع مختلف بدست آورید، اما صرفا به اطلاعاتی که از منابع معتبر بدست می‌آورید اعتماد کنید.
برای سرمایه گذاری در ملک همیشه به موقعیت مکانی، وجود تقاضا در آن موقعیت، دسترسی‌ها و پتانسیل‌های رشد توجه ویژه‌ای داشته باشید. زیرا چیزی که سود شما را تامین می‌کند، همین عوامل هستند.
هرگز با وجود یک یا چند پارامتر مثبت، تصمیم خود را برای سرمایه گذاری نهایی نکنید. برای تصمیم‌گیری در این زمینه، به دنبال پارامترهای منفی باشید. زیرا گاهی اوقات حتی وجود یک پارامتر منفی، یک گزینه برای سرمایه گذاری را منتفی می‌کند.
تعارف و رودربایستی را در سرمایه گذاری فراموش کنید. درباره مسائل حقوقی بسیار سختگیر باشید. عقد قرارداد برای پیشگیری از مشکل در زمان بروز اختلاف است. بنابراین به بهانه دوستی و آشنایی از عقد قرارداد طفره نروید و قرارداد را بسیار محکم و شفاف تنظیم کرده و امضا کنید.
قول و قراری که مکتوب نشده باشد، قابلیت پیگیری ندارد. بنابراین اگر توافقی برای شما مهم است، حتما آن را مکتوب کنید.
در سرمایه گذاری بر اساس دانش و توانایی خود اقدام کنید، نه بر اساس علایق و آرزوهایی که دارید. در انتخاب هر روشی، بدون فریب دادن خود، ابتدا توانایی‌ها، وقت، انرژی و تخصص خود را ملاک قرار دهید. در غیر اینصورت ضرر کردن در انتظار شماست.
در سرمایه گذاری روی ملک، برای شفافیت اطلاعات اهمیت زیادی قائل باشید. اگر در معامله‌ای با عدم شفافیت روبرو بودید، طمع نکنید. یا برای شفاف شدن اطلاعات تلاش کنید، یا در صورت مقاومت و تمایل طرف دیگر به عدم شفافیت، معامله و سودش را رها کنید.
بهترین ملک برای سرمایه گذاری
می‌توانید بهترین ملک برای سرمایه گذاری را با توجه به عوامل زیر انتخاب کنید.
- کوتاه مدت یا میان مدت یا بلند مدت
- نیاز به وقت، انرژی و تخصص
- میزان بودجه مورد نیاز
بر این اساس، اگر نگاه بلند مدت دارید، وقت، انرژی و تخصص لازم را داشته و بودجه زیادی در اختیار دارید، بهترین روش برای سرمایه گذاری در بازار ملک می‌تواند خرید زمین و ایجاد ارزش افزوده در مناطق پرتقاضا مثل شمال کشور باشد.
در صورتی که نگاه شما برای سرمایه گذاری بلند مدت است، وقت، انرژی کافی دارید و در حداقل تخصص در مسائل حقوقی را دارید، اما فاقد تخصص‌های دیگر هستید و همچنین بودجه زیادی دارید، خرید و نگهداری زمین‌های ذخیره شهری یا خارج از بافت می‌تواند برای شما بهترین گزینه باشد.
اگر نگاه شما میان‌مدت است، وقت و انرژی لازم و تخصص ساخت و ساز را دارید و بودجه زیاد در اختیارتان قرار دارد، ساخت و ساز در اواخر دوره رکود می‌تواند گزینه جذابی برای کسب سود عالی در بازار املاک باشد.
با نگاه میان‌مدت، داشتن وقت، انرژی و با داشتن حداقل دانش حقوقی و بدون داشتن تخصص دیگر، در صورتی که بودجه متوسطی داشته باشید، پیش خرید مخصوصا در اواخر دوره رکود، می‌تواند گزینه مناسبی برای شما به حساب آید.
در نهایت اگر نگاه شما کوتاه‌مدت است، وقت، انرژی و تخصص خاصی در زمینه املاک ندارید (حتی در مسائل حقوقی)، می‌توانید از مدل خرید متری ملک برای سرمایه گذاری در ملک با سرمایه کم استفاده کنید.
برای خرید متری مسکن می‌توانید از پلتفرم آکومتر که این امکان را فراهم کرده است استفاده کنید. برای کسب اطلاعات کامل در خصوص این روش، می‌توانید مقاله «فروش متری مسکن چیست؟» را مطالعه کنید.
در پلتفرم آکومتر می‌توانید با کمترین بودجه مورد نیاز، بدون ریسک، سرمایه گذاری کوتاه مدت (۶ تا ۹ ماه) در بازار ملک را تجربه کنید. در صورت تمایل برای دریافت اطلاعات در خصوص پروژه‌های آکومتر می‌توانید با شماره ۰۲۱۹۱۰۹۹۱۱۸ تماس حاصل فرمایید.
